En la situación de emergencia se han tomado una serie de medidas acerca de distintas cuestiones que afectan los contratos de alquiler, como la prórroga del plazo, del pago entre otras que surgen de esta nota.
Alcances del DNU 320/20
La pandemia, la cuarentena y la grave emergencia social que vivimos, no sólo en nuestro país sino en el resto del mundo, y que nadie sabe ni cómo ni cuándo terminará, derivó en el dictado de numerosas normas de excepción y particularmente el DNU 320/20 que interviene en la relación de las partes de los contratos de locación y otras figuras afines estableciendo normas de orden público, transitorias en protección del locatario. En materia de plazos se amplían, hoy de 2 años hoy pasa a tener un plazo variable, no está determinado de cuánto será, pero se posterga durante estos seis meses los plazos locativos, vale decir que los contratos que vencían a partir del 20 de marzo quedan automáticamente prorrogados hasta el 30 de septiembre, por otro lado se prorrogó o se limitaron las cláusulas de ajuste, se permiten dilatar los períodos de pago y fundamentalmente se postergan o se dificulta la resolución por incumplimiento de la parte locataria. Estos básicamente son los alcances de esta normativa de emergencia.
Mediante el DNU el Poder Ejecutivo ha dispuesto una serie de medidas tendientes a salvaguardar los derechos de los locatarios que se hallen en la imposibilidad o dificultad para cumplir con sus obligaciones, especialmente la del pago íntegro del canon locativo así como también la de restitución de los inmuebles que ocupan.
Para ser exactos, estas disposiciones se aplican no sólo para los inmuebles dado en locación sino también para algunos contratos de arrendamientos, algunos contratos de hospedaje y debería entenderse también para ciertos contratos de leasing.
Aunque es difícil conocer la exactitud de la información en un tema que evoluciona con rapidez, se estima que en el mes de abril la morosidad en el pago de los alquileres fue entre un 5% al 10%, mientras en los locales comerciales es sensiblemente más alto pese a que muchos de estos contratos no se encuentran alcanzados por la normativa de excepción.
A modo de una aproximación general, veamos a qué contratos se aplica el DNU 320/20
art 9:
1) Inmuebles destinados a vivienda urbana y rural
2) Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares
3) Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias
4) Inmuebles rurales destinados pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5) Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados al comercio, los servicios o la industria
6) Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de la profesión
7) Inmuebles alquilados por Micro Pequeñas y Medianas empresas conforme a lo dispuesto por la ley 24.467 y modificatorias, destinados a las prestaciones de servicios, al comercio o a la industria.
8) Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo Y Economía Social (INAES)
Por otro lado el art 11 habla de los contratos que están excluidos en forma explícita de estas excepciones:
1) Restantes contratos de arrendamiento y aparcería rural, y
2) Los contratos de locación temporarios ( art 1199 del Código Civil Y Comercial)
3) Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a la habitación de su personal extranjero, diplomático o consular
4) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares (hasta tres meses)
5) Guarda de cosas, exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial
Asimismo en forma “implícita” quedan excluidos los destinados a vivienda que no sea UNICA y los inmuebles destinados a otros usos (comerciales, industriales) cuando el locatario no sea monotributista o MIPYME.
En estos casos pueden aplicarse algunas normativas del Código Civil que le permitirán algunas salvaguardas para los locatarios.
Medidas concretas:
1) Art2: Suspensión de desalojo. Suspensión de prescripción
2) Art3: prórroga de plazos contractuales (opción a favor de la locataria)
3) Art4: congelamiento de precio de alquileres (no incluye prestaciones accesorias)
4) Art10: excepción del congelamiento en caso de vulnerabilidad del locador
5) Deudas por diferencia de precios y deudas por falta de pago, condonación y reducción de intereses.
6) Art5: Subsistencia de fianza
7) Art8: bancarización
8) Mediación Obligatoria.
Prórroga de la locación (art 3)
Se prorrogan hasta el 30 de septiembre los contratos de locación de inmuebles individualizados en el art 9, vencidos o a vencer a partir del 20 de marzo, siempre que la tenencia del inmueble siga en poder de la parte
locataria, sus continuadores sucesores por causa de muerte o sublocatarios.
Igual prórroga se aplica para aquellos contratos vencidos antes del 20 de marzo pero renovado de hecho por las partes (art 1218 Código Civil Y Com.)
La prórroga es un derecho de la locataria, pero no una obligación para ella de modo que podría optar por mantener la fecha de vencimiento pactado o prorrogar por un plazo menor (es decir que venza antes del 30 de septiembre) debiendo notificar la decisión al empleador con un plazo de 15 días a la fecha original del vencimiento, si esto fuera posible.
Congelamiento de alquileres: art 4
El decreto establece que congela el precio de los alquileres hasta el 30 de septiembre para las locaciones referidas en el art 9, por lo cual durante este período el locatario deberá abonar el precio de la locación acordado contractualmente para el mes de marzo.
En realidad sería más correcto hablar de que se POSTERGA hasta el mes de octubre el pago de los aumentos de alquiler pactados en el contrato.
Este aumento del canon locativo podría derivar de diversas cláusulas como por ejemplo:
1) Fijación de un importe escalonado
2) Su determinación en moneda extranjera, o
3) Mediante la referencia al valor de determinados productos o servicios propios de la actividad del locatario, etc
El congelamiento no alcanza a las obligaciones complementarias, las cuales deberán cumplirse acordó a lo acordado por las partes,
Esto es esencialmente importante en relación a los casos en que el locatario debe afrontar el pago íntegro y oportuno de las expensas en caso de inmuebles que se encuentren bajo el régimen de propiedad horizontal, ya que una situación contraria afectaría gravemente el funcionamiento de los consorcios y los servicios esenciales del edificio.
De todas formas es necesario aclarar que no es que los alquileres queden congelados sino que se reperfila la diferencia entre el alquiler nominal que se pagaba y el alquiler que correspondería conforme a las cláusulas de reajuste que pudiera tener el contrato. Es decir que ese dinero va a haber que pagarlo en algún momento, lo que este DNU establece es un diferimiento en el tiempo.
Excepciones al congelamiento: Vulnerabilidad del Locador art 10
Quedan excluidos del congelamiento de precios, los contratos en que la parte locadora dependa del cobro del canon convenido para cubrir sus necesidades básicas o la del grupo primario y del conviviente, debiéndose acreditar debidamente esta situación.
El decreto no establece en sus considerandos ningún mecanismo para acreditar la existencia de esta excepción.
Entendemos que la situación de necesidad del locador vulnerable ( por ej. ancianos que dependen del cobro del alquiler para solventar sus manutención, asistencia médica, internación o geriátrico) puede resultar tan urgente y merecedora de atención que la del locatario ya que esta es la parte más débil del contrato.
Sería conveniente que en alguna norma obligatoria, se establezca un mecanismo simple, rápido y sin costo, para que el acreedor vulnerado pueda acreditar tal condición y garantice su derecho al cobro íntegro del alquiler.
Subsistencia de garantías: art 5 y 6
En todos los casos de extensión del plazo contractual y/o postergación de pagos se prorrogan las garantías de la misma forma en la que fueron pactadas.
Esta disposición de excepción suspende la limitación de la fianza otorgada en relación a los contratos de locación del art 1225 del Código Civil y Comercial.
Deudas por falta de pago: ar 5 y 6 continuación.
Las deudas que pudieran generarse desde el 20 de marzo hasta el 30 de septiembre por falta de pago total o parcial o demora en el pago de alquileres, podrán ser canceladas por el locatario en al menos tres y como máximo seis cuotas mensuales iguales y consecutivas a partir de octubre.
Limitación de intereses: en este caso a diferencia del anterior el locador podrá aplicar intereses compensatorios (tasa BNA en tasa fija en pesos a 30 días). No podrán imponerse intereses punitorios, ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.
Al día de hoy la tasa del BNA es sensiblemente menor a la inflación prevista, por lo cuál esta disposición generará un “premio” para el locatario incumplidor, y un grave perjuicio para el locador el que deberá resignarse a esperar un largo período para cobrar – o reclamar- el pago de los alquileres adeudados.
Suspensión de desalojos.
Se suspende hasta el 30 de septiembre la ejecución de sentencias judiciales de desalojo (incluso con lanzamiento ordenado) de los inmuebles incluidos en el art 9, siempre que la causa sea falta de pago y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o sus sucesores por causa de muerte o sublocatario (es decir que no ampara a usurpadores u ocupantes ilegales). Se suspenden los plazos de prescripción.
No quedan afectadas por esta disposición las sentencias que obedezcan a otras causales como intrusión o usurpación.
Esta normativa tampoco limita la iniciación de nuevas demandas de desalojo las que requerirán el trámite de la mediación prejudicial ( conf art 12 del mismo decreto) o continuar el trámite de la que está actualmente en curso, pero sin concretar las eventuales ordenes de lanzamiento.
Bancarización
Recordemos que la bancarización de todos los pagos superiores a $10.000 ya era obligatoria con anterioridad por aplicación de la ley 25.345 que exige que sean hechos mediante:
1) Depósito en cuenta de entidades bancarias
2) Giros o transferencias bancarias
3) Cheques o cheques cancelatorios
4) Tarjeta de crédito
5) Otros medios que expresamente autorice el Poder Ejecutivo.
El DNU 320 refuerza la obligación del propietario a suministrar al locatario un sistema simple de pago mediante transferencia bancaria o depósito en cajero automático de modo de evitar la exigencia de concurrir al domicilio del locador o al de la inmobiliaria que administra el inmueble.
Mediación Obligatoria
Se establece por el plazo de 1 año la Mediación Obligatoria para iniciar procesos de ejecución de alquileres y/o desalojo de los inmuebles incluidos en el decreto 320.
El régimen anterior al decreto excluyó expresamente de la Mediación para este tipo de procesos.
Ahora el gobierno ha entendido conveniente suspender esa exclusión y de esta manera obligar una vez terminado el período de suspensión, los locadores y los locatarios que mantengan temas no resueltos deban recurrir a mediación con la idea de reducir la litigiosidad, favorecer la búsqueda de soluciones y evitar la recarga de tribunales.
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